Votée à l’Assemblée nationale en janvier dernier, la proposition de loi « visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif » a été adoptée ce 21 mai par les sénateurs, dans un large consensus entre les différents groupes politiques. Le texte, composé de deux volets, prévoit d’abord de renforcer la règlementation en matière de locations saisonnières. Les loueurs seront ainsi soumis aux mêmes obligations de rénovation énergétique que celles qui s’appliquent aux locations classiques à l’année.
La proposition de loi s’attaque également aux avantages fiscaux dont bénéficient les loueurs de meublés de tourisme. Dans les zones tendues, les meublés touristiques bénéficient actuellement d’un abattement de 71 %, contre 30 % pour les locations classiques. « Cet avantage apparaît aujourd’hui excessif au regard de ceux dont jouissent les propriétaires de logements en location, sans justification particulière au regard des charges induites par la gestion des biens », a concédé le ministre du Logement Guillaume Kasbarian, en ouverture des débats.
Des meublés touristiques soumis aux obligations de rénovation énergétique, d’ici 10 ans
L’examen de cette proposition de loi s’est ouvert sur de longs débats autour des contraintes auxquelles devraient être soumis les propriétaires pour pouvoir louer un meublé de tourisme. Le texte propose en effet d’obliger les loueurs à inscrire leur bien sur une plateforme, en fournissant plusieurs justificatifs. Le propriétaire devra par exemple prouver que son logement est bien aux normes de sécurité incendie auxquelles sont soumises les locations traditionnelles à l’année.
Dans le parc locatif classique, la location des passoires thermiques (logements classés G) ne sera plus possible d’ici 2025. Une obligation à laquelle les meublés de tourisme n’étaient jusqu’à présent pas soumises. La proposition de loi a donc tenu à corriger cette inégalité, avec l’assentiment du gouvernement. « À proximité des échéances d’interdiction de location de passoires thermiques, maintenir une telle exception pour les meublés de tourisme pourrait nourrir un effet d’éviction », a pointé la rapporteure du texte Sylviane Noël (Les Républicains), craignant des conversions de locations classiques en meublés de tourisme pour échapper à la règle.
Une obligation toutefois assouplie par la commission des affaires économique du Sénat. Les députés avaient ainsi voté pour soumettre les propriétaires des meublés de tourisme aux critères de décence énergétique d’ici 5 ans, un délai que les sénateurs ont décidé de doubler. Les propriétaires auront donc jusqu’au 1er janvier 2034 pour faire des travaux de rénovation énergétique et se mettre aux normes. Ceux qui louent occasionnellement leur résidence principale ne seront par ailleurs pas soumis à cette obligation. Des assouplissements qui ont largement déplu à gauche de l’hémicycle. « Nous avons un moyen de pousser les propriétaires à aller plus vite dans leurs travaux de rénovation, c’est un levier. Ils pourraient se servir du pécule accumulé avec les locations pour aller plus vite dans leurs travaux de rénovation thermique », a défendu le sénateur écologiste Daniel Salmon.
Suppression de la « niche fiscale Airbnb » : le Sénat adoucit l’article voté à l’Assemblée
Plus tard dans la soirée, les sénateurs se sont une nouvelle fois prononcés pour la fin de la « niche fiscale Airbnb ». En décembre 2023, lors de l’examen du projet de loi de finances, la fin de cet avantage fiscal pour les locations de meublés touristiques avait déjà été votée par le Sénat, puis conservée par erreur par le gouvernement, lors de l’adoption du texte par 49.3. Les meublés touristiques bénéficient actuellement d’un abattement de 71 %, contre 30 % pour les locations classiques. L’amendement du Sénat dans le projet de loi de finances réduisait cet abattement à 50 % pour les meublés touristiques classés – labélisés en raison de leur qualité – et à 30 % pour les biens n’ayant pas obtenu ce label.
La proposition de loi examinée ce 21 mai prévoyait initialement d’aller plus loin. À l’Assemblée, les députés avaient voté en faveur d’un abattement généralisé à 30 %, que le logement soit classé ou non. Une disposition sur laquelle est revenue le sénateur LR Jean-François Husson, rapporteur de cet article au nom de la commission des finances, proposant de revenir à un abattement de 50 % pour les meublés classés, dans la limite de 77 700 euros de chiffre d’affaires par an. Un retour en arrière du Sénat critiqué par la gauche de l’hémicycle, rejointe par Max Brisson (Les Républicains) : « Le chiffre d’affaires médian des propriétaires d’un meublé de tourisme est de 4 500 euros à l’année. Un plafond de 77 700 euros risque de profiter encore aux multipropriétaires, qui font de la location touristique un business. »
L’article a finalement été adopté tel que rédigé par le rapporteur général de la commission des finances, avec le soutien partiel du gouvernement. Si Guillaume Kasbarian a reconnu l’inégalité de la fiscalité actuelle, il a expliqué que le gouvernement restait « par principe, défavorable aux dispositions fiscales dans les textes ordinaires ».
Après l’adoption du texte aux alentours de 23 heures, les sénateurs poursuivent leur soirée dans l’hémicycle par l’examen de la proposition de loi prévoyant la transformation de bureaux en habitations, également prévue à l’ordre du jour ce 21 mai. Le ministre Guillaume Kasbarian reviendra également au Sénat courant juin, pour défendre un nouveau projet de loi. Une profusion de textes sur les questions de logement vivement critiquée par la présidente de la commission des affaires économiques. Dominique Estrosi Sassone (Les Républicains) a dénoncé une « succession de petites propositions de loi pointillistes, technicistes, (…) certes utiles mais tellement partielles », jugeant ces lois incapables de résoudre la crise du logement dans son ensemble.
Une commission mixte partitaire sur la proposition de loi régulant les Airbnb doit maintenant se réunir dans les prochains jours.
