Encadrement des loyers : un « compromis » entre l’Assemblée et le Sénat qui permet « d’échapper au pire », selon le sénateur communiste Ian Brossat

Les sénateurs ont adopté mercredi, par 325 voix contre 17, une proposition de loi reconduisant pour deux ans le dispositif d’encadrement des loyers actuellement expérimenté par 71 villes. Introduite par la loi Elan de 2018 puis prolongé en 2022, l’expérimentation visant à encadrer les loyers locatifs arrive à son terme le 24 novembre 2026. Déposée à l’Assemblée nationale le 28 octobre 2025, une proposition de loi sur ce dispositif, portée par le député socialiste Inaki Echaniz, visait à pérenniser l’encadrement des loyers et à l’élargir. La commission des affaires économiques du Sénat a largement modifié le texte avant de l’adopter. Les sénateurs ont préféré opter pour une prolongation de deux ans sans extension et à périmètre constant.

Mais le temps presse : sans vote définitif du Parlement avant le 24 novembre, l’encadrement des loyers s’éteindra à la fin de son expérimentation. Pour éviter cela, l’Assemblée ne semble avoir d’autre choix qu’accepter les modifications apportées par le Sénat.

Une prolongation limitée de l’expérimentation, maintenue dans sa forme actuelle

Le texte de l’Assemblée nationale visait à pérenniser l’encadrement des loyers. Mais la version du Sénat lui préfère une prolongation limitée. Tenant compte du souhait des collectivités de poursuivre le dispositif, la commission des affaires économiques du Sénat a prolongé l’expérimentation de deux ans, tout en renforçant en parallèle le suivi des loyers du parc privé grâce à leur déclaration sur l’application « Gérer mon bien immobilier » (GMBI).

L’article 1er voté à l’Assemblée visait également à élargir le champ des territoires concernés en supprimant la procédure de candidature des collectivités et en ouvrant le dispositif aux communes situées hors des zones tendues. A l’inverse, le Sénat a estimé que le dispositif devait être prolongé à périmètre constant sans réouverture du délai de candidature ni réforme de la procédure et a donné la possibilité aux collectivités qui le souhaitent de sortir du dispositif avant le terme de l’expérimentation.

« Il nous reste deux ans » de plus pour évaluer l’expérimentation

L’objectif de ces modifications est de disposer, d’ici deux ans, de données suffisantes pour évaluer l’expérimentation. En effet, dans un rapport paru le 14 octobre, la Cour des comptes a critiqué des « fondements méthodologiques fragiles » sur le calcul des plafonds de loyers et a recommandé de conditionner la prolongation à une amélioration de la fiabilité des données utilisées. Ainsi, le sénateur LR Laurent Somon s’est prononcé pour cette prolongation sans élargissement du dispositif car « il faut revoir la méthodologie » d’évaluation de cette expérimentation. « Il nous reste deux ans pour pouvoir afficher des critères factuels soit de positivité ou soit de négativité et, à ce moment-là nous pourrons modifier cette loi, l’étendre ou la supprimer », a-t-il déclaré en séance hier.

La sénatrice socialiste Viviane Artigalas aurait toutefois « préféré » que la prolongation soit « de trois ans ». « Nous regrettons aussi qu’il n’y ait pas d’élargissement du dispositif » mais « nous voterons cette proposition de loi avec le compromis qui a été trouvé ».

Dans ce cadre, la commission a également prévu, pour les collectivités qui le souhaitent, de sortir du dispositif avant son terme.

« 40% de propriétaires qui ne respectent pas l’encadrement des loyers »

Le texte initial de l’Assemblée proposait plusieurs mesures pour lutter contre les contournements : plafonner le complément de loyer à 20% ou encore raccourcir de 3 ans à 1 an après la fin du bail le délai pour demander une baisse de loyer, tout en permettant au locataire de contester un complément de loyer au-delà du délai de trois mois après la signature du bail.

Mais la commission du Sénat a estimé que ces mesures introduisaient des contraintes pour les bailleurs. Elle a alors supprimé les mesures sur le complément de loyer et opté pour une solution d’équilibre, avec un délai unique d’un an applicable à l’action en diminution de loyer comme à l’action en contestation d’un complément de loyer. La commission a également supprimé certains articles du texte initial, estimant qu’ils introduisaient des contraintes et des sanctions injustifiées à l’égard des propriétaires bailleurs. « Il faut quand même envoyer aux propriétaires un message de confiance parce que pour qu’il y ait des locations, faut-il encore qu’il y ait des propriétaires qui louent », assure le sénateur LR Max Brisson.

Toutefois, pour Ian Brossat, sénateur communiste : « Il y a besoin de sanctions ». « Lorsque l’on a, dans certains territoires, 40% de propriétaires qui ne respectent pas l’encadrement des loyers, la question, en tant que législateur, est donc comment faire respecter la loi », insiste-t-il même s’il a voté la proposition de loi.  « Tant mieux pour le prolongement mais il y aura besoin de sanction et de contrôle lorsqu’il ne sera pas accepté ».

Un compromis nécessaire pour le maintien du dispositif

Ce compromis « nous permet d’échapper au pire », a soutenu Ian Brossat, malgré des regrets sur la portée du texte amendé au Sénat. Le sénateur LR Max Brisson est favorable au maintien de l’expérimentation mais regrette toutefois que les propriétaires aient été « autant critiqués » lors de la séance.

La proposition de loi doit désormais retourner à l’Assemblée nationale, où elle devrait être examinée avant la date du 24 novembre. La présidente de la commission des affaires économiques, Dominique Estrosi Sessone, a invité l’Assemblée nationale, « à voter conforme cette proposition de loi pour que le dispositif ne s’arrête pas ». Pour être certain de ne pas échouer avant cette échéance, le député Iñaki Echaniz a assuré défendre la version du texte votée par les sénateurs.