Paris s’apprête à doubler la taxe sur les logements vacants « pour remettre environ 20 000 appartements sur le marché »

C’est une mesure qui risque de coûter cher aux multipropriétaires à Paris. Pour lutter contre la pénurie de logements dans la capitale, le nouveau maire Emmanuel Grégoire entend augmenter la taxe sur les locaux d’habitation vacants, un dispositif créé en janvier dernier face à une crise du logement qui n’en finit pas, et qui vise aussi à redonner une certaine marge de manœuvre aux collectivités. « On va taper très fort », avait averti l’édile lors d’une conférence de presse le 9 avril, quinze jours seulement après son intronisation. L’objectif : débloquer un marché locatif particulièrement engorgé à Paris, où le volume d’annonces à la location a baissé d’un quart depuis la crise sanitaire, selon des chiffres de la plateforme d’immobilier SeLoger.

« 150 000 logements vacants à Paris alors qu’il y a des centaines de milliers de demandeurs. Ça suffit ! Pour libérer des milliers de logements nous allons doubler la taxe sur les logements vacants ! », a également fait savoir Jacques Baudrier, l’adjoint au maire en charge du logement. Si la taxation des logements vacants n’est pas une nouveauté, la municipalité entend se saisir d’un mécanisme introduit dans la dernière loi de finances. Jusqu’ici deux systèmes de taxation étaient en place : la taxe sur les logements vacants (TLV), instituée à la fin des années 1990 et perçue par l’Etat dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire les territoires marqués par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), perçue depuis 2006 par les communes et les intercommunalités des zones non tendues.

À la faveur d’un amendement de la majorité sénatoriale – mais des amendements identiques étaient également défendus par les autres groupes politiques -, finalement repris par le gouvernement lors de l’adoption du budget par 49-3 en début d’année, les deux dispositifs ont été fusionnés. La nouvelle taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) s’appliquera de droit à partir de 2027 dans les zones tendues, elle reste facultative dans les zones non tendues, déployée selon le bon vouloir des communes. Dans les deux cas, le taux applicable sera de 17 % au bout d’une année de vacance et de 34 % à compter de la deuxième année. Mais les communes auront aussi la possibilité de moduler ces taux : jusqu’à 30 % la première année d’imposition et 60 % au bout de deux ans.

Remettre « 20 000 appartements » sur le marché

« Evidemment que nous allons appliquer les taux maximaux. J’ai fait un intense lobbying auprès du gouvernement pour que cette mesure soit inscrite dans le projet de loi de finances, nous militions même pour avoir des plafonds beaucoup plus élevés. L’objectif, à terme, serait que les communes puissent avoir la pleine maîtrise de cette taxation », explique à Public Sénat Jacques Baudrier. Il rappelle que des dispositifs similaires sont déjà appliqués en Belgique, aux Etats-Unis et au Canada. « Le taux parisien, même rehaussé, reste relativement bas par rapport à ce qui se pratique dans d’autres villes. En moyenne, il va représenter 0,8 % de la valeur du bien, soit environ 4 000 euros par an au bout de deux années de vacance. À Vancouver, c’est 4 % ! »

L’élu estime que la mesure « remettra environ 20 000 appartements sur le marché, de quoi loger 40 000 personnes ». « Aujourd’hui, 40 % des logements privés inoccupés appartiennent à des gens qui détiennent en moyenne cinq biens immobiliers. Cette situation n’est plus tenable, il est tant de réguler tout ça. »

Le rendement de la THLV est fléché par la loi de finances vers les caisses de la ville. Combien Paris, dont le niveau d’endettement devrait atteindre les 9,7 milliards d’euros d’ici la fin de l’année, peut espérer gagner avec cette taxe ? « Zéro euro ! », balaye Jacques Baudrier. « Notre objectif, ce n’est pas l’argent, c’est d’abord de faire en sorte qu’il n’y ait plus de logements vacants, et donc que cette taxe ne rapporte plus rien », évacue l’élu. « Je le redis aux multipropriétaires : vendez ou mettez vos biens en location ! »

Dans la capitale, 136 957 logements étaient vacants en 2022, soit 9,8 % du parc, selon les derniers chiffres publiés par l’Insee en 2023. Un contingent qui progresse d’environ 7 000 habitations par an. « Le paradoxe à Paris, c’est que la population baisse, mais le marché de l’immobilier est de plus en plus tendu », constate le sénateur communiste Ian Brossat, qui a été adjoint au logement sous l’ère Hidalgo.

Les résidences secondaires, autre vivier de logements

Pour parvenir à remettre sur le marché 100 000 logements au cours de la mandature – l’objectif fixé par Emmanuel Grégoire dans son programme électoral -, la ville va devoir se saisir d’autres leviers. Dans le viseur de la majorité municipale notamment : les résidences secondaires ou les logements dits « occasionnels », c’est-à-dire les habitations occupées moins de six mois par an, parfois seulement quelques semaines. Elles servent généralement de résidence de vacances à leurs propriétaires ou sont mises en location pour des séjours touristiques ou professionnels de très courte durée sur des plateformes comme Airbnb. On en compte 136 693. Au total, ce sont donc 273 650 logements qui restent inoccupés la majeure partie de l’année dans la capitale, soit presque 19,6 % du parc parisien. Le phénomène est particulièrement prégnant dans certains arrondissements centraux, comme le 5^e et le 7^e.

La loi du 19 novembre 2024 sur les meublés touristiques redonne aux édiles plusieurs marges de manœuvre sur ce type de résidence. Elle permet notamment de réduire la durée maximale de location de certains logements à usage touristique – et donc de réduire leur rentabilité -, ou encore de réserver des zones géographiques aux seules habitations principales. Là encore, Jacques Baudrier mise sur ce texte pour débloquer « environ 25 000 logements » supplémentaires à Paris. Mais pour aller encore plus loin, la gauche parisienne souhaiterait décorréler la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de la taxe foncière, ce qui permettrait de moduler la première sans avoir à pénaliser les résidences principales. Un changement qui nécessite une modification législative.

« On y travaille. Et quand je vois le vote des uns et des autres au Parlement sur des dispositions de ce type, je remarque que le consensus est en train de se créer. Aujourd’hui, vous avez des élus de droite qui ne disent pas autre chose que moi », assure l’adjoint au maire. « Face à l’augmentation du nombre de logements vacants, et des possibilités de construction de plus en plus restreintes à Paris, il est évident que le débat se déplace sur les habitations inoccupées », abonde Ian Brossat.

« Des consensus sont possibles sur le logement »

« À Paris, la situation est dramatique, et l’on comprend bien pourquoi la droite sénatoriale a pu défendre l’instauration d’une nouvelle taxation des habitations vacantes », admet la sénatrice LR Catherine Dumas, colistière de Rachida Dati et membre de « Paris Liberté », premier groupe d’opposition au Conseil de Paris. Mais l’élue reproche à la majorité de « céder à un effet d’annonce ». « Ce n’est pas avec ce type de mesures que l’on va résoudre le bilan catastrophique d’Anne Hidalgo en matière de logement », épingle-t-elle. « Dans un contexte national très compliqué, des consensus sont possibles sur le logement, mais cela nécessite une remise à plat de la politique menée jusqu’à présent, avec un large travail de concertation de l’ensemble des élus. »

Elle reproche à certains membres de la gauche de vouloir mettre dans le même panier logements vacants et résidences secondaires, et appelle « à en finir avec les ambiguïtés sur ce point ». Catherine Dumas réclame également un meilleur ciblage de la politique du logement : « La stratégie de préemption conduite par Anne Hidalgo pour augmenter le nombre de logements sociaux nous a coûté très cher. Elle a surtout profité aux habitants de la banlieue parisienne. J’insiste, notre priorité en matière de logement, ce sont les Parisiens et ceux qui travaillent à Paris. »